Berikut adalah panduan ringkas mengenai istilah hartanah yang penting untuk difahami oleh pembeli, penjual dan penyewa di Malaysia. Memahami istilah hartanah ini akan membantu anda membuat keputusan yang lebih bijak dan mengelakkan kekeliruan dalam urusan hartanah.
Hak Milik Hartanah
Memahami jenis-jenis hak milik adalah asas dalam setiap transaksi istilah hartanah. Ini menentukan tempoh pemilikan dan batasan yang mungkin ada pada hartanah tersebut.
Hak Milik Kekal (Freehold)
Hak milik kekal bermaksud anda memiliki tanah dan bangunan secara kekal. Tiada had masa untuk pemilikan ini. Hartanah jenis ini biasanya lebih mahal dan nilai jualannya cenderung lebih stabil atau meningkat dalam jangka panjang. Sebagai contoh, jika anda membeli sebuah rumah teres dengan hak milik kekal, tanah di bawah rumah itu adalah milik anda selama-lamanya.
Hak Milik Pajakan (Leasehold)
Hak milik pajakan bermaksud anda memiliki hartanah untuk tempoh masa tertentu, biasanya 99 tahun atau 60 tahun. Selepas tempoh ini tamat, pemilikan akan kembali kepada pemilik asal (biasanya kerajaan negeri) melainkan pajakan diperbaharui. Proses pembaharuan pajakan ini melibatkan kos dan kelulusan. Contohnya, banyak pangsapuri atau kondominium dibina di atas tanah pajakan. Apabila tempoh pajakan semakin pendek, nilai hartanah tersebut mungkin menurun dan lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman bank.
Tanah Rizab Melayu
Tanah Rizab Melayu adalah tanah yang dikhaskan untuk pemilik berbangsa Melayu sahaja. Pemilikan dan urus niaga tanah ini adalah tertakluk kepada Akta Tanah Rizab Melayu dan hanya boleh dijual, dipajak, atau diwarisi oleh individu Melayu. Ini adalah satu bentuk hak milik yang unik di Malaysia untuk melindungi kepentingan bangsa Melayu.
Hak Milik Strata
Hak milik strata merujuk kepada pemilikan unit dalam bangunan bertingkat seperti kondominium, pangsapuri, atau townhouse berpagar. Anda memiliki unit individu dan berkongsi pemilikan bersama bagi kawasan umum seperti lif, kolam renang, dan taman. Terdapat badan pengurusan yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan kawasan umum ini dan anda perlu membayar yuran penyelenggaraan. Ini adalah istilah hartanah penting untuk pembeli unit strata.
Pembelian dan Pinjaman Hartanah
Proses pembelian hartanah melibatkan beberapa istilah hartanah kewangan dan perundangan yang kritikal. Memahaminya membantu anda merancang kewangan dengan baik.
Deposit (Down Payment)
Deposit adalah bayaran awal yang anda perlu bayar kepada penjual sebagai tanda persetujuan untuk membeli hartanah tersebut. Biasanya, ia adalah 10% daripada harga belian hartanah. Pembayaran deposit ini terbahagi kepada dua peringkat: 2-3% semasa menandatangani Letter of Offer (Surat Tawaran) dan baki 7-8% semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA).
Margin Pembiayaan (Margin of Financing)
Margin pembiayaan adalah peratusan daripada harga belian hartanah yang boleh dibiayai oleh pinjaman bank. Kebiasaannya, bank akan memberikan margin pembiayaan sehingga 90% untuk pembelian hartanah pertama dan kedua, dan 70% untuk hartanah ketiga dan seterusnya. Contohnya, jika harga rumah RM500,000 dan bank meluluskan margin pembiayaan 90%, anda akan mendapat pinjaman sebanyak RM450,000.
Duti Setem (Stamp Duty)
Duti setem adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas dokumen undang-undang, termasuk Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Surat Ikatan Pindah Milik (Memorandum of Transfer – MOT). Jumlah duti setem bergantung kepada nilai hartanah. Terdapat pengecualian atau diskaun duti setem untuk pembeli rumah pertama di bawah inisiatif kerajaan. Ini adalah kos penting yang perlu diambil kira dalam perancangan kewangan anda.
Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement – SPA)
SPA adalah dokumen undang-undang yang menggariskan terma dan syarat pembelian hartanah antara pembeli dan penjual. Ia akan menyatakan butiran hartanah, harga belian, jadual pembayaran, dan hak serta tanggungjawab kedua-dua pihak. SPA disediakan oleh peguam dan penandatanganannya adalah langkah penting dalam proses pembelian.
Tempoh Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Period – DLP)
DLP adalah tempoh masa selepas penyerahan kunci hartanah baru, di mana pemaju bertanggungjawab untuk membaiki sebarang kecacatan atau kerosakan pada hartanah. Tempoh ini biasanya 18 hingga 24 bulan dari tarikh penyerahan kunci. Ini memberi jaminan kepada pembeli bahawa pemaju akan membetulkan masalah yang timbul selepas berpindah masuk. Ini adalah istilah hartanah yang penting untuk pembeli hartanah baru.
Penyewaan Hartanah
Penyewaan juga mempunyai istilah hartanahnya sendiri yang penting untuk difahami oleh penyewa dan pemilik.
Surat Perjanjian Sewaan (Tenancy Agreement)
Surat Perjanjian Sewaan adalah kontrak undang-undang antara pemilik hartanah (tuan rumah) dan penyewa. Ia menggariskan terma dan syarat penyewaan seperti tempoh sewaan, jumlah sewa bulanan, jumlah deposit, tanggungjawab penyelenggaraan, dan terma lain yang dipersetujui. Perjanjian ini melindungi hak kedua-dua pihak.
Deposit Sekuriti (Security Deposit)
Deposit sekuriti adalah bayaran awal yang perlu dibayar oleh penyewa kepada tuan rumah sebelum berpindah masuk. Ia biasanya berjumlah dua bulan sewa dan berfungsi sebagai jaminan kepada tuan rumah jika penyewa gagal membayar sewa, menyebabkan kerosakan pada hartanah, atau melanggar terma perjanjian sewaan. Deposit ini akan dikembalikan pada akhir tempoh sewaan sekiranya tiada isu.
Deposit Utiliti (Utility Deposit)
Deposit utiliti adalah bayaran tambahan yang diperlukan untuk menampung bil utiliti seperti elektrik, air, dan gas. Jumlahnya biasanya setengah bulan atau satu bulan sewa. Deposit ini akan digunakan untuk membayar bil yang tidak dijelaskan oleh penyewa dan bakinya akan dikembalikan selepas tamat tempoh sewaan.
Bayaran Penyelenggaraan (Maintenance Fee)
Bayaran penyelenggaraan adalah yuran bulanan yang perlu dibayar oleh pemilik hartanah (dan selalunya termasuk dalam sewa yang dibayar oleh penyewa) untuk menampung kos pengurusan dan penyelenggaraan kawasan umum dalam pembangunan strata. Ini termasuk kos keselamatan, pembersihan, dan penyelenggaraan kemudahan seperti kolam renang dan gimnasium.
Pelaburan Hartanah
Bagi pelabur, pemahaman mendalam mengenai istilah hartanah ini adalah kunci kepada keputusan pelaburan yang menguntungkan.
Hasil Sewaan (Rental Yield)
Hasil sewaan adalah kadar pulangan pelaburan daripada sewa yang diterima daripada hartanah. Ia dikira dengan membahagikan pendapatan sewa tahunan dengan harga belian hartanah, kemudian didarab dengan 100% untuk mendapatkan peratusan. Contohnya, jika anda membeli hartanah pada harga RM500,000 dan menerima sewa RM2,000 sebulan (RM24,000 setahun), hasil sewaan anda adalah (RM24,000 / RM500,000) x 100% = 4.8%. Hasil sewaan yang tinggi menunjukkan potensi keuntungan yang baik dari sewaan.
Hartanah Subsale (Subsale Property)
Hartanah subsale merujuk kepada hartanah yang dijual semula oleh pemilik sedia ada, bukan daripada pemaju. Ini termasuk rumah, pangsapuri, atau unit komersial yang telah dibeli oleh seseorang dan kini ingin dijual semula di pasaran terbuka. Pembelian hartanah subsale mungkin menawarkan pilihan yang lebih pelbagai dan lokasi yang lebih matang berbanding hartanah baru.
Hartanah Lelongan (Auction Property)
Hartanah lelongan adalah hartanah yang dijual secara lelong oleh bank atau mahkamah kerana pemiliknya gagal melunaskan pinjaman mereka. Hartanah ini sering dijual pada harga yang lebih rendah daripada nilai pasaran, menjadikannya pilihan menarik bagi pelabur. Walau bagaimanapun, pembelian hartanah lelongan melibatkan risiko tertentu dan memerlukan due diligence yang teliti. Ini adalah satu lagi istilah hartanah penting untuk pelabur.
Istilah Hartanah Am
| Istilah Hartanah | Definisi | Contoh Penggunaan | Kepentingan untuk |
|---|---|---|---|
| Geran | Sijil hak milik rasmi bagi sesuatu hartanah. | Pastikan geran hartanah adalah sah sebelum pembelian. | Pembeli, Penjual |
| Tempoh Pajakan | Jangka masa hak guna tanah yang diberikan kepada penyewa. | Rumah jenis pajakan biasanya mempunyai tempoh pajakan 99 tahun. | Penyewa, Pembeli |
| Harga Pasaran | Nilai semasa hartanah berdasarkan permintaan dan penawaran. | Penjual menetapkan harga berdasarkan harga pasaran terkini. | Penjual, Pembeli |
| Perjanjian Jual Beli | Dokumen rasmi yang mengikat pembeli dan penjual dalam transaksi. | Perjanjian jual beli perlu ditandatangani sebelum pemindahan hak milik. | Pembeli, Penjual |
| Deposit | Bayaran pendahuluan sebagai tanda serius dalam pembelian atau sewaan. | Pembeli biasanya membayar deposit sebanyak 10% daripada harga hartanah. | Pembeli, Penyewa |
| Yuran Guaman | Bayaran kepada peguam untuk urusan dokumentasi dan pemindahan hak. | Yuran guaman perlu dibayar semasa proses jual beli hartanah. | Pembeli, Penjual |
| Penilaian Hartanah | Proses menentukan nilai sebenar hartanah oleh penilai bertauliah. | Bank memerlukan penilaian hartanah sebelum meluluskan pinjaman. | Pembeli, Penjual |
| Pinjaman Perumahan | Pinjaman yang diberikan oleh institusi kewangan untuk membeli hartanah. | Pembeli memohon pinjaman perumahan untuk membiayai pembelian rumah. | Pembeli |
| Tempoh Sewa | Jangka masa penyewa dibenarkan menggunakan hartanah. | Kontrak sewa biasanya mempunyai tempoh sewa selama 1 tahun. | Penyewa, Pemilik |
| Penamatan Kontrak | Proses mengakhiri perjanjian sewa atau jual beli sebelum tempoh tamat. | Penamatan kontrak perlu dibuat secara bertulis dan dipersetujui kedua pihak. | Pembeli, Penjual, Penyewa |
Beberapa istilah hartanah lain adalah bersifat umum tetapi penting untuk diketahui dalam pengurusan hartanah.
Sinking Fund
Sinking fund adalah dana yang dikutip oleh badan pengurusan hartanah strata untuk tujuan perbelanjaan modal yang besar pada masa hadapan, seperti pembaikan bumbung, penggantian lif, atau projek peningkatan lain. Ia adalah bayaran tambahan selain daripada bayaran penyelenggaraan bulanan. Dana ini penting untuk memastikan nilai hartanah strata kekal terpelihara.
Cukai Pintu (Assessment Tax)
Cukai pintu, juga dikenali sebagai cukai taksiran, adalah cukai yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) ke atas semua hartanah untuk tujuan pembangunan dan penyediaan kemudahan awam di kawasan tersebut. Kadar cukai pintu adalah berdasarkan nilai tahunan hartanah dan perlu dibayar dua kali setahun.
Cukai Tanah (Quit Rent)
Cukai tanah adalah cukai tahunan yang dikenakan oleh kerajaan negeri ke atas pemilik tanah. Kadar cukai tanah adalah berdasarkan keluasan tanah dan ia perlu dibayar sekali setahun kepada Pejabat Tanah dan Galian negeri. Kedua-dua cukai pintu dan cukai tanah adalah kewajipan pemilik hartanah.
Penilaian Hartanah (Valuation)
Penilaian hartanah adalah proses menentukan nilai pasaran semasa bagi sesebuah hartanah. Penilaian ini biasanya dilakukan oleh penilai hartanah berdaftar. Penilaian penting untuk pelbagai tujuan seperti mendapatkan pinjaman bank, tujuan cukai, atau untuk menentukan harga jualan yang sesuai. Bank akan menggunakan laporan penilaian ini untuk menentukan jumlah pinjaman yang layak.
Geran Individu (Individual Title)
Geran individu adalah dokumen hak milik yang dikeluarkan untuk unit hartanah yang berdiri sendiri seperti rumah teres atau banglo. Ini menunjukkan bahawa tanah dan bangunan adalah milik individu. Proses permohonan dan pengeluaran geran individu adalah sebahagian daripada proses pembelian hartanah jenis ini.
Geran Induk (Master Title)
Geran induk adalah dokumen hak milik asal yang dipegang oleh pemaju untuk keseluruhan pembangunan (misalnya, sebuah kondominium atau taman perumahan) sebelum geran individu atau strata dikeluarkan kepada pemilik unit. Pemilik unit strata akan memegang geran strata sebaik sahaja ia dikeluarkan, menggantikan geran induk.
Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC)
Perbadanan Pengurusan (MC) adalah badan yang ditubuhkan oleh pemilik unit strata untuk menguruskan dan menyelenggara kawasan umum serta kemudahan dalam pembangunan strata. MC bertanggungjawab memastikan peraturan dipatuhi dan memungut yuran penyelenggaraan serta sinking fund. Ahli-ahli MC dipilih daripada kalangan pemilik unit.
Jawatankuasa Pengurusan Bersama (Joint Management Body – JMB)
Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMB) adalah badan sementara yang ditubuhkan untuk menguruskan dan menyelenggara pembangunan strata sebelum Perbadanan Pengurusan (MC) dibentuk. JMB terdiri daripada wakil pemaju dan pemilik unit, dan peranan utamanya adalah untuk memastikan penyelenggaraan berterusan sehingga geran strata dikeluarkan dan MC dapat dibentuk.
Penyelenggaraan Berkala (Scheduled Maintenance)
Penyelenggaraan berkala merujuk kepada kerja-kerja pembaikan atau servis yang dilakukan secara rutin untuk memastikan hartanah dan kemudahannya berada dalam keadaan baik. Ini termasuk servis penghawa dingin, pembersihan saliran, atau pemeriksaan struktur bangunan. Penyelenggaraan berkala membantu memanjangkan jangka hayat hartanah dan mengelakkan kerosakan besar.
Hak Laluan (Right of Way)
Hak laluan adalah hak sah untuk melalui tanah orang lain untuk sampai ke hartanah anda sendiri. Ini sering berlaku di kawasan luar bandar di mana hartanah mungkin tidak mempunyai akses langsung ke jalan awam. Hak ini biasanya direkodkan dalam geran tanah.
Easement
Easement adalah hak untuk menggunakan tanah orang lain untuk tujuan tertentu, seperti meletakkan paip air bawah tanah atau kabel elektrik. Pemilik tanah tetap memiliki tanah tersebut, tetapi perlu membenarkan penggunaan ini. Ini adalah istilah hartanah perundangan yang penting untuk difahami.
Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gains Tax – RPGT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan bersih yang diperolehi daripada penjualan hartanah di Malaysia. Kadar RPGT bergantung kepada tempoh pemilikan hartanah dan status penjual (individu atau syarikat). Terdapat pengecualian tertentu seperti satu pengecualian seumur hidup untuk kediaman peribadi.
Perintah Pembangunan (Development Order – DO)
Perintah Pembangunan (DO) adalah kelulusan yang diberikan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) kepada pemaju untuk menjalankan projek pembangunan di atas sebidang tanah. DO ini menggariskan terma dan syarat pembangunan, termasuk jenis bangunan, ketinggian, dan infrastruktur yang diperlukan.
Pelan Bangunan (Building Plan)
Pelan bangunan adalah lukisan terperinci yang menunjukkan reka bentuk dan struktur sebuah bangunan. Pelan ini perlu diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) sebelum pembinaan boleh dimulakan. Ia memastikan bangunan mematuhi piawaian keselamatan dan peraturan pembangunan.
Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) adalah agensi kerajaan di peringkat tempatan yang bertanggungjawab untuk menguruskan pembangunan, infrastruktur, dan perkhidmatan awam dalam kawasan bidang kuasa mereka. Contohnya termasuk Majlis Bandaraya, Majlis Perbandaran, atau Majlis Daerah. PBT memainkan peranan penting dalam meluluskan pelan pembangunan dan mengeluarkan permit.
Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement)
Perjanjian pinjaman adalah dokumen undang-undang antara peminjam (pembeli hartanah) dan bank (pemberi pinjaman). Ia menggariskan terma dan syarat pinjaman, termasuk jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh pinjaman, dan jadual pembayaran balik. Perjanjian ini perlu ditandatangani dan disetemkan.
Perjanjian Kemudahan (Facilities Agreement)
Perjanjian kemudahan adalah satu lagi istilah hartanah yang sinonim dengan Perjanjian Pinjaman, terutamanya dalam konteks pinjaman perumahan. Ia merujuk kepada perjanjian yang menggariskan kemudahan kewangan yang disediakan oleh bank kepada peminjam, termasuk terma pembayaran balik dan cagaran.
Nilai Pasaran (Market Value)
Nilai pasaran adalah harga yang paling mungkin akan diperolehi oleh hartanah di pasaran terbuka antara pembeli dan penjual yang berminat, setelah pendedahan yang mencukupi, di mana kedua-dua pihak bertindak dengan pengetahuan dan tanpa paksaan. Ini adalah asas untuk penilaian hartanah.
Nilai Taksiran (Assessed Value)
Nilai taksiran adalah nilai yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) untuk tujuan pengiraan cukai pintu. Ia mungkin berbeza daripada nilai pasaran sebenar hartanah.
Memahami istilah hartanah ini adalah sangat penting dalam sebarang urusan hartanah. Ia akan membolehkan anda berkomunikasi dengan lebih berkesan dengan ejen, peguam, dan pihak bank, serta mengelakkan salah faham. Walau bagaimanapun, ini adalah panduan umum. Sentiasa dapatkan nasihat profesional daripada peguam berdaftar atau ejen hartanah yang sah untuk sebarang urusan hartanah yang spesifik.
Untuk panduan dan perkhidmatan hartanah yang lebih mendalam, jangan teragak-agak untuk menghubungi Hebat Realtors. Pasukan kami sedia membantu anda dalam perjalanan hartanah anda.
Join The Discussion